广发基金

　　证监会发新规，公募REITs来了，公募基金可以投房产了？接下来跟着基金经理买买买靠谱吗？

　　是的，根据证监会和发改委的发文，公募REITs开始起步，根据中金公司研究部的报告，中国REITs的市值规模可能达到万亿元级别。

　　这样一个庞大的新资产，潜力几何？个人投资者怎么看？

　　今天我们就来从0到1做科普！

　　什么是REITs

　　对于国内的投资者而言，REITs（Real Estate Investment Trusts, 不动产投资信托基金）还比较陌生。我们举个例子来说明国际上REITs的典型运作方式：

　　假设有一家国外的房地产公司万大，因为拿地、建设都有大额、长时间的资金占用，它有一定的融资需求。

　　如果不走银行等间接融资渠道，想要直接融资，万大就可以找到一家国外的基金公司，比如牛基。

　　牛基通过评估，确认万大某处物业非常优质，就出资投资了该物业的股权，万大拿到了对价，牛基则把物业的收益权拆成小份，发布成基金产品。

　　投资者通过投资基金产品，可以获得物业的股息收益和增值收益。股息收益主要来源于比较稳定的物业管理费收入（债性），增值收益则来源于地段带来的物业整体溢价（股性）。

　　可以再结合下面这张运作形式图，了解以上的产品结构：

　　图：国际REITs产品基本结构图

　　图片来源：中金公司研究部

　　那么，这种资产的收益如何呢？

　　根据中金公司研究部的报告，国际市场的经验表明，REITs亦股亦债的特性，长期来看是可以带来可观回报的，资本增值的总收益中枢在年化11-13%，还有分红收入。

　　此外，REITs也可以在二级市场交易，其底层的实体资产价格和二级市场上其他的股债资产相关性较低，还可以较好地分散风险。

　　听上去很不错，但是小广要提醒你，国内的REITs刚刚启航，和国际情况相比有较大差别，本文开头所说的“公募基金投房产”，短期内实现可能还是有较大难度的。

　　下面我们就来根据证监会的政策，展望下国内REITs的“第一步”。

　　国内REITs启航

　　对于我们普通投资者来说，要关注的方面包括：REITs的标的资产、项目质量、管理人资质、如何投资。

　　第一，标的资产。发改委和证监会发布新规针对的是基础资产REITs，包括交通设施、市政工程、其他基础设施，但是，不包含住宅，不包含写字楼、商场等商业地产。简而言之，目前公募基金不能买房。

　　第二，项目质量。要求权属清晰、手续齐全、已经通过竣工验收，需要有持续、稳定的现金流，比如公路收费，水电气热。审核流程也比较严格，是先由省级发改委对基础设施项目把关，再推荐到证监会，证监会进行审核监管。

　　第三，管理人资质。公募REITs需要取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，基金管理人设置独立的基础设施基金投资管理部门，还做出了相关人员配备的要求。

　　第四，如何投资。基础资产基金有这么几个新特点：底层资产集中度较高，投资标的的时间可能较长，底层资产需要保证独立性，因此，较现有公募基金，产品设计可能更为复杂。

　　所以，证监会在《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)中，引入了战略配售和网下比例发售安排，要求资产的原始权益人和专业机构投资者投资一定比例，留给普通投资者的份额将不高于16%。

　　表：基础资产基金份额发售分布

　　但是，这16%的意义很重大。

　　正如前文所言，REITs的资产回报本身含有股性债性相结合的特点，而且相关性与二级市场传统意义上的股票、债券资产不高，可以比较有效地分散风险。

　　在股市长期震荡，固定收益类资产利率下滑的情况下，公募REITs能够为投资者带来新的选择，试点阶段也有较严格的政策约束，其意义无疑是非常积极的。

　　当然，基金有风险，投资需谨慎。

　　我们希望通过以上的分析，让大家具备REITs的相关知识储备。

　　在未来看到具体产品的时候，我们就可以从一个更宏观的角度理解合同条款，考察基金公司的实力、披露的项目信息，结合自身的资产配置状态、风险承受能力，更从容地做出投资决策。

　　免责声明：本文资料中的信息或所表述意见不构成推荐、要约、要约邀请，也不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需客观冷静，量力而为。基金、理财产品过往业绩不代表其未来表现，不等于基金、理财产品实际收益，投资须谨慎。