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美国房地产指数基金成投资者“新欢”

2013-06-24来源:上海证券报 作者:王慧娟

论坛上,广发基金公司与全球金融服务商MSCI(明晟)明晟联合宣布,双方将合作推出跟踪MSCI(明晟)美国REITs指数的广发美国房地产指数基金,这是国内第一只被动型房地产信托投资(REITs)基金,该基金在中国银行(601988,股吧)等各大银行券商有售。展望广发美国房地产指数基金的投资前景,邱炜表示,美国房地产的稳健复苏将推动其经济的持续复苏,从而反过来通过就业市场的改善,收入的改善,以及对未来信心的提升,进一步正向推动美国房地产市场的持续稳健复苏。而广发美国房地产指数基金将分享美国物业价值和租金上涨,是一种方法最简单清晰,标的最直接透明,投资成本最低廉的投资工具。

  近日,美联储主席伯南克有关QE退出的表态,引发全球资本市场“海啸”:国际黄金、白银、原油等商品市场的“风向标”一路下行,股票市场表现则更是“惊恐”。

  市场广泛认为,退出QE意味着收紧流动性,而收紧流动性则意味着美国市场利率及国债收益率将会上升,美元也会呈现长期升值的态势。正是在这一预期下,热钱开始从全球各个市场撤回美国,从而引发了包括日本、中国香港、亚太新兴市场,以及部分欧洲国家股市在内的全球股市的持续暴跌。

  可以说,QE退出预期正在触发全球资产的重新布局。而作为美元资产的美国房地产指数基金,无疑给国内投资者的全球化财富配置提供了新的高效渠道。

  海外投资首选指数化产品

  日前,广发基金在上海召开了“广发基金MSCI(明晟)美国房地产指数高端论坛”。《上海证券报》是此次论坛独家支持媒体。论坛上,广发基金公司与全球金融服务商MSCI(明晟)明晟联合宣布,双方将合作推出跟踪MSCI(明晟)美国REITs指数的广发美国房地产指数基金,这是国内第一只被动型房地产信托投资(REITs)基金, 该基金在中国银行等各大银行券商有售。

  海通证券金融产品研究中心总监娄静分析,目前国内的QDII投资范围很广,包括传统的海外市场、新兴市场、成熟市场,以及黄金、REITs等等。“选择哪种QDII产品,普通投资者在选择时,会觉得哪一个涨要买哪一个。但即使是专业的分析师,也很难准确地判断,究竟市场哪一个板块会涨?所以,海外投资还是要本着资产配置的心态,更利于长期增值。”

  娄静分析,由于美国的REITs和中国A股市场的相关性只有0.1左右,非常适宜全球化资产配置。而对于投资海外市场,海通证券较为赞成指数化投资。因为长期来看,REITs的收益无论是过去十年、二十年,还是三十年,其收益均超过了同期美国股指的表现。

  上海证券交易所基金与衍生品副总监司徒大年介绍,当前美国投资房地产的金融工具较为丰富,包括REITs,美国房地产开发商的股票,以及投资REITs和股票的共同基金、指数基金和ETF产品等,此外还有一些债权类的产品,例如可抵押债券等。最后还有一些房地产市场的衍生产品,例如房地产指数期货、远期、收益互换和房产指数的票据产品等。

  在上述所有的产品之中,REITs是最主流的产品,它的分红率比较高,门槛也比较低,也比较透明。像可抵押债券、衍生品,它的门槛比较高,主要是机构投资者和专业的投资者。

  广发美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜表示,随着中国人财富的快速增长,国内投资者越来越注重资产配置,因此需要包括美元资产在内的更多的海外市场投资品种。而REITs不但是美元资产,而且它主要投资于物业资产,收益较为稳定,在海外一般被视为类固定收益产品,可谓是“能攻善守”,是中国投资者在进行全球资产配置时的不错选择。

  借道REITs直接投资美国房地产

  “拥有房产,不仅是中国人的中国梦,也是美国人的美国梦。REITs本身就是美国总统艾森豪威尔当时创建出来的,希望让美国公民可以通过这种方式来投资美国的房地产市场。”据MSCI(明晟)亚太区指数业务总监倪格利Theodore Niggli先生介绍,近两年中国的机构投资者越来越以全球化的视角来开展投资,MSCI(明晟)美国REIT指数由此进入中国投资者的视野。MSCI(明晟)这家全球知名的跨境指数提供商,在全球有总共将近七万亿的资产以MSCI(明晟)指数作为业绩基准,有95%的美国养老金以MSCI(明晟)指数作为他们的比较业绩基准。

  MSCI(明晟)美国REIT指数覆盖美国整个REITs市场85%市值,有120只成份股。据彭博数据,MSCI(明晟)美国REIT指数自1995年成立以来,尽管期间经历了多个周期,但长期业绩表现非常优秀,近18年来年化收益率达11.52%。截至2013年4月30日,MSCI(明晟)美国REIT指数近18年累计收益率达638%。

  倪格利介绍,过去两年全球房地产市场中,加拿大、美国和南非是表现最好的三个国家。而通过投资REITs,是一个非常有效的渠道来直接投资海外的房地产市场。其研究结果表明,REITs和直接投资房地产之间的相关性非常高,而且,REITs对于价格表现的反应速度以及时效性,比直接投资房地产更快。

  在美国,投资房地产市场规模最大的基金是REITs指数基金。截至2013年4月30日,先锋美国REIT指数基金(跟踪MSCI(明晟)美国REIT指数)规模达387亿美元,是规模最大的房地产基金,今年以来净值增长率为15.27%,而MSCI(明晟)美国REIT指数涨幅为15.35%。

  作为国内首只REITs指数基金,广发美国房地产指数基金采用被动式指数化投资方法,为投资者提供一个投资于美国REITs的便捷工具。美国约有50%的房地产投资来自于REITs,而MSCI(明晟)美国REITs指数则是美国市场跟踪资产最大的REITs指数,最能广泛准确代表美国房地产REITs;而且透明度好,采用有规可循的指数制定法;并可以定期复审指数。该指数编制规则独特:覆盖美国整个REITs市场85%的市值;只包括市值在1亿美元以上的公司,涵盖了所有房地产的17个子行业,有120个成份股。

  经济强劲复苏推升美国楼市走牛

  今年以来,美国房地产市场强劲回升。因此,对于借道REITs基金投资美国房地产,有很多投资者对当前的时点心存疑虑,担心是否已到高位?

  对此,广发美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜分析:“确实,美国房地产从去年三季度末、四季度开始有量;然后有价,价格是今年上半年开始回升。但还是远远没有到2007年的高点。打个简单的比方,2007年美国房价高点是在100块,平均跌了30%,跌到70块。现在稍有回升,大概回升到75块的位置。”

  “可能投资者还会有疑问,为什么说现在是75块的房价,但REITs指数却已创下了2007年的新高?”他解释,REITs除了既有房地产的增值之外,每年还有租金等收入的现金流,“例如现在房价处在75块钱位置,但过去五六年,每年都是五六块钱的现金流,过去六年就是30多块钱,加上房价75块钱,很明显已经超过100块钱了。所以现在该指数的资产总值,肯定超过了2007年高点。”

  邱炜介绍,正因为如此,在海外市场REITs常常被大家认为是一个类债券、类固定收益产品。他指出,其实衡量美国房地产市场现在到底处于什么位置,未来风险大不大?最主要的指标就是看美国经济。

  广发基金公司董事长王志伟表示,“我们看好美国经济的复苏和房地产市场的复苏。如果把2008年自美国房地产市场开始的次贷危机,进而导致全球金融危机,比喻成一场疾病,那我们认为在得了病之后,最快站起来的应该是最强壮的人,最强壮的这一块,我们认为美国的房地产市场的复苏会带动整个美国经济的复苏。”

  邱炜认为,美国经济的活力,主要体现在科技创新能力非常强劲,过去十年,甚至更长的时间内,在全球展现的知名创新企业,多数都是美国企业。因此,美国经济的此轮复苏的增长势头较有保障,奥巴马的政策也是要将美国重新回归实体经济,而非此前虚拟的金融泡沫之上。因此,他认为,美国房地产市场在未来可预见的一段时间仍将保持平稳增长。

  展望广发美国房地产指数基金的投资前景,邱炜表示,美国房地产的稳健复苏将推动其经济的持续复苏,从而反过来通过就业市场的改善,收入的改善,以及对未来信心的提升,进一步正向推动美国房地产市场的持续稳健复苏。而广发美国房地产指数基金将分享美国物业价值和租金上涨,是一种方法最简单清晰,标的最直接透明,投资成本最低廉的投资工具。

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