行业分析 | 四问四答，聊聊近期房地产行业的热点问题
2023-06-14来源：广发基金
房地产在A股中向来是备受瞩目的一大行业，近期，房地产市场下行压力进一步增大，我们整理了投资者们关注的几大热点问题，一起来看看吧。
【问题1】 怎么看房地产市场今年以来的表现及未来的增长表现？
今年以来，房地产市场整体呈弱复苏态势。今年1月销售较弱，春节后2月市场显著回暖，3月销售进一步升温至峰值，但去年11-12月因疫情积压的需求在今年2-3月集中释放后，4月以来销售开始逐步放缓，5月销售进一步降温，楼市下行压力显著增大。从结构上来看，一二线城市相对坚挺，三四线城市韧性较弱。
在未来就业、收入不确定性提高及房价上涨预期走弱的背景下，若仅依靠当前的政策力度，后续行业复苏动能或有不足，预计全年整体市场仍呈弱复苏态势，销售面积同比增速在0-5%的区间。
【问题2】人口增速放缓，对中国未来房地产有什么影响？会不会出现房地产过剩的情况？
在人口增速放缓下的背景下，房地产需求中枢可能会伴随人口总量的减少而下移，但整个房地产行业仍是一个10万亿规模的行业，并不会因此消失。2021年下半年以来，虽说行业遭遇“寒冬”，但其中也伴随着诸多民营房企的违约出清，未来行业的竞争格局反而可能更为良好，10万亿的规模对于存活下来的企业而言，仍是一个相当大的体量。
房地产库存在未来并不一定会过剩，我们现在看到的库存高位，尤其是三四线城市的库存高位，其实更多是2021年之前企业根据销售高峰所囤储的2~3年甚至3~4年去化周期的储备，因为2021年下半年行业危机，销售中枢下移，原本储备的货值在当下的销售规模里才呈现出高库存的特征。随着行业或企业持续的去库存，整体库存周期或将慢慢降至2~3年的水平，届时库存与销售的关系仍将回到一个相对稳定的状态。
【问题3】国内部分一线城市（如杭州）已有放开限购的信号，如何看待？这对未来房地产市场有何影响？
当前一线及核心二线城市主要调整非核心区域限购政策，核心区购房限制仍旧严格。后续是否会加大放松限购的力度，还要取决于市场是否进一步下行，若继续下行，则限购是有进一步放松的可能的，对房地产市场也会产生比较大的需求刺激。
【问题4】今年来，“提前还房贷”多次登上热搜榜，现在是否适合提前还贷？
当前部分购房者提前偿还房贷，主要是基于当前房贷利率大幅下行、预期未来收益空间降低等原因，该举措具有一定合理性。
但“是否提前还贷”这个问题不能一概而论，个体性非常强，除了考虑房贷利率等因素外，还需要结合自身房贷成本、流动性等情况综合评定。如果投资者选择提前还贷，建议留足资金安全垫。
（作者：广发基金研究发展部 丁朝飞）
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