提前还房贷到底值不值？哪些人不适合这么做？
2023-02-28来源：广发基金
投资有门道，理财没烦恼。大家好，我是小沨,欢迎收听今天的《广发投资进化论》。先来看本期客户的问题：
【问】
要不要提前还贷？想问下你们的看法。
【答】
最近“提前还贷”这四个字频频登上热搜，特别是春节过后，很多人握着刚发下的年终奖，手头充裕，面对下调的新房贷利率，就更坚定了提前还贷的决心。
小沨身边也有不少想要提前还贷的朋友，他们大部分都是在之前贷款利率相对高点的时候买房，提起提前还贷的原因，一方面是利息压力较大，想减轻压力，另一方面，和如今新增房贷定价一对比，两者的利差也容易让心里不平衡。
提前还贷如此火爆，那到底要不要紧跟这趟潮流呢？今天小沨讲讲自己的看法。
提前还贷能节多少流？
办理提前还贷，大部分的人都是为了节流省利息。那么问题是，我们能省多少利息呢？
为了让大家更直观地感受提前还贷的效果，这里给大家举个例子：
假设某购房者此前以4.9%的基准利率向银行贷款200万元，贷款期限为20年，按照等额本息的还款方式每月还款额为1.3万元，总利息为114.13万元（这看起来是一个比较惊人的数字）。
那如果选择提前还贷，会发生什么呢？假设该购房者已还款3年，今年2月开始提前还款。
情况一：
购房者选择提前还款40万元，调整贷款方案为缩短还款年限，每月还款额基本不变。
结果是最后还款日期从2040年2月提前至2035年2月，剩余还款期数减少，节省利息约为40.3万元。
情况二：
购房者同样选择提前还款40万元，不过调整贷款方案为减少每月还款额，还款期限不变。
这种方式减轻了每月的还款压力，提前还贷后，每月还款额从1.3万元降至1.02万元，总共节省利息为19.02万元。
到底要不要提前还贷？
从前面计算的结果来看，提前还贷节省的利息对一些朋友来说还是比较有吸引力的。
但提前还贷要考虑的因素不仅仅是省钱，还要考虑资金的使用规划、利用效率等等。有些情况是不太建议大家提前还贷的，小沨这里整理了几种，供大家参考：
1.提前还贷后会影响生活，或资金短期就要用
房贷属于长期贷款，在做提前还贷的决策时，也应该考虑的是长期的资金规划。提前还贷建议使用长期闲余的资金，不要占用短期要用的款项，且尽量不要影响生活，不然就有点本末倒置了。
2.资金的投资收益能覆盖贷款利息
这其实就是一个资金的使用效率的问题，看一笔钱是拿去投资还是拿去还贷性价比更高。
如果投资收益率要低于房贷利率，那就可以考虑提前还贷；要是投资收益率更高，那提前还贷就相当于放弃了获得更多收益的机会，损失了机会成本。
因此，如果大家认为当下有很好的投资机会，预期收益将高于房贷利息，风险也在承受范围之内，那就可以考虑把钱更多地用于投资了。
这里也再多讲一句，今年年初以来，上证指数上涨5.46%，深证成指上涨6.22%，创业板指也有2.69%的涨幅。展望今年后市，地产、地缘政治等因素相继迎来拐点，宏观经济边际好转。在这样的情况下，紧紧握住闲余资金或者提前还贷，性价比都不一定很高，大家可以结合自身情况来多做考虑。
（数据来源：同花顺， 2023-01-01至2023-02-27）
3.还贷周期已经处于后期
不管是“等额本金”还是“等额本息”的方式，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义。
根据测算，如果等额本息的已还期数超过贷款周期的1/2，或者等额本金的已还期数超过周期的1/3，那这时候剩下要还的利息也就不多了，提前还款没有太大的意义。
4.使用的是公积金贷款
公积金贷款执行的一般是市面上最优惠的购房利率，平时我们很难获得这种廉价且长期的借贷资金，所以也不太建议提前还公积金贷款哦。
好了，本期的节目就到这里。如果觉得我们的内容还不错，欢迎转发朋友圈分享给家人朋友。我是小沨，我们下期再会。
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