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公募REITs时代启航,个人投资者如何把握布局?

2021-06-18来源:牛基投资社

  证监会发新规,公募REITs来了,公募基金可以投房产了?接下来跟着基金经理买买买靠谱吗?

  是的,根据证监会和发改委的发文,公募REITs开始起步,根据中金公司研究部的报告,中国REITs的市值规模可能达到万亿元级别。

  这样一个庞大的新资产,潜力几何?个人投资者怎么看?

  今天我们就来从0到1做科普!

  什么是REITs

  对于国内的投资者而言,REITs(Real Estate Investment Trusts, 不动产投资信托基金)还比较陌生。我们举个例子来说明国际上REITs的典型运作方式:

  假设有一家国外的房地产公司万大,因为拿地、建设都有大额、长时间的资金占用,它有一定的融资需求。

  如果不走银行等间接融资渠道,想要直接融资,万大就可以找到一家国外的基金公司,比如牛基。

  牛基通过评估,确认万大某处物业非常优质,就出资投资了该物业的股权,万大拿到了对价,牛基则把物业的收益权拆成小份,发布成基金产品。

  投资者通过投资基金产品,可以获得物业的股息收益和增值收益。股息收益主要来源于比较稳定的物业管理费收入(债性),增值收益则来源于地段带来的物业整体溢价(股性)。

  可以再结合下面这张运作形式图,了解以上的产品结构:

  图:国际REITs产品基本结构图

  图片来源:中金公司研究部

  那么,这种资产的收益如何呢?

  根据中金公司研究部的报告,国际市场的经验表明,REITs亦股亦债的特性,长期来看是可以带来可观回报的,资本增值的总收益中枢在年化11-13%,还有分红收入。

  此外,REITs也可以在二级市场交易,其底层的实体资产价格和二级市场上其他的股债资产相关性较低,还可以较好地分散风险。

  听上去很不错,但是小广要提醒你,国内的REITs刚刚启航,和国际情况相比有较大差别,本文开头所说的“公募基金投房产”,短期内实现可能还是有较大难度的。

  下面我们就来根据证监会的政策,展望下国内REITs的“第一步”。

  国内REITs启航

  对于我们普通投资者来说,要关注的方面包括:REITs的标的资产、项目质量、管理人资质、如何投资。

  第一,标的资产。发改委和证监会发布新规针对的是基础资产REITs,包括交通设施、市政工程、其他基础设施,但是,不包含住宅,不包含写字楼、商场等商业地产。简而言之,目前公募基金不能买房。

  第二,项目质量。要求权属清晰、手续齐全、已经通过竣工验收,需要有持续、稳定的现金流,比如公路收费,水电气热。审核流程也比较严格,是先由省级发改委对基础设施项目把关,再推荐到证监会,证监会进行审核监管。

  第三,管理人资质。公募REITs需要取得基础设施项目完全所有权或特许经营权,基金管理人设置独立的基础设施基金投资管理部门,还做出了相关人员配备的要求。

  第四,如何投资。基础资产基金有这么几个新特点:底层资产集中度较高,投资标的的时间可能较长,底层资产需要保证独立性,因此,较现有公募基金,产品设计可能更为复杂。

  所以,证监会在《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)中,引入了战略配售和网下比例发售安排,要求资产的原始权益人和专业机构投资者投资一定比例,留给普通投资者的份额将不高于16%。

  表:基础资产基金份额发售分布

  但是,这16%的意义很重大。

  正如前文所言,REITs的资产回报本身含有股性债性相结合的特点,而且相关性与二级市场传统意义上的股票、债券资产不高,可以比较有效地分散风险。

  在股市长期震荡,固定收益类资产利率下滑的情况下,公募REITs能够为投资者带来新的选择,试点阶段也有较严格的政策约束,其意义无疑是非常积极的。

  当然,基金有风险,投资需谨慎。

  我们希望通过以上的分析,让大家具备REITs的相关知识储备。

  在未来看到具体产品的时候,我们就可以从一个更宏观的角度理解合同条款,考察基金公司的实力、披露的项目信息,结合自身的资产配置状态、风险承受能力,更从容地做出投资决策。

 

  免责声明:本文资料中的信息或所表述意见不构成推荐、要约、要约邀请,也不构成对任何人的投资建议。市场有风险,投资需客观冷静,量力而为。基金、理财产品过往业绩不代表其未来表现,不等于基金、理财产品实际收益,投资须谨慎。

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